Wer ein Haus im Ausland besitzt, muss zwar in der Schweiz keine Einkommenssteuern auf allfälligen Gewinnen entrichten. Aber ganz ungeschoren kommt man nicht davon.

Im Grundsatz gilt in der Schweiz: Dort, wo man wohnt, zahlt man auf allen steuerbaren Einkünften Einkommenssteuern. Diese Regel hat aber eine Grenze, wenn es um Immobilien im Ausland geht – nämlich die Landesgrenze. Allfällige Einkünfte aus ausländischen Liegenschaften unterliegen weder den Kantons- und Gemeindesteuern noch der direkten Bundessteuer.

Anpassung beim Steuersatz

Trotzdem beeinflusst das Haus oder die Villa jenseits der Grenze die Steuerrechnung in der Schweiz. Denn sowohl der Wert wie auch der Ertrag der Immobilie werden in der Schweizer Steuererklärung satzbestimmend berücksichtigt.

Das heisst zum Beispiel: Ein Erwerbstätiger hat in der Schweiz ein steuerbares Einkommen von 100’000 Franken. Im Ausland besitzt er eine Liegenschaft, die einen jährlichen Ertrag (Mieteinnahmen) von 20’000 Franken bringt. Die Steuerverwaltung wendet zur Berechnung seiner Steuern nun jenen Steuersatz an, der gültig ist bei einem Einkommen von 120’000 Franken. Effektiv zu versteuern sind zu diesem höheren Satz aber lediglich die 100’000 Franken aus dem in der Schweiz erzielten Einkommen. Dieses verhält sich auch mit dem Vermögen, also dem Wert der Liegenschaft.»

Unterschiede je nach Kanton

Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass die von den Bruttoerträgen bzw. vom Eigenmietwert abziehbaren Kosten für Unterhalt, Versicherungen und Verwaltung die Erträge übersteigen. Es entsteht ein so genannter Gewinnungskostenüberschuss – also eigentlich ein Verlust. Nicht in allen Kantonen wird gleich gehandhabt. In einer Minderheit der Kantone, zum Beispiel Zürich, Basel-Stadt und Graubünden, wird der Gewinnungskostenüberschuss als Minuseinkommen aus dem Ausland übernommen. Hier wirkt er sich also klar steuermindernd aus. Die meisten anderen Kantone wie auch der Bund übernehmen dagegen ein Minus aus dem Ausland nur satzbestimmend.

Schliesslich entstehen bei Immobiliengeschäften im Ausland auch Schulden und Schuldzinsen. Diese werden nach Lage der Aktiven verteilt. Es ist steuerrechtlich für Besitzer mehrerer Liegenschaften nicht möglich, nur eine Liegenschaft an einem Hochsteuerstandort mit Hypotheken zu belasten und so die steuerliche Belastung zu optimieren. Die Hypothekarbelastung wird auf sämtliche Liegenschaften nach ihrem Wert verteilt.

Unterschiede je nach Standortland

Es gilt bei Ferienhäuser oder Zweitwohnsitzen fern des Heimatlandes noch Weiteres zu beachten. Beispielsweise haftet in vielen Ländern die Liegenschaft auch für Grundstückgewinnsteuern des Verkäufers. Diese sollten deshalb – um kein Risiko einzugehen – vor dem Kauf zur Seite gelegt oder vom Verkäufer als Teil der Kaufsumme übernommen werden. Und bei der Versteuerung des Ertrags aus einer Liegenschaft gibt es zwischen den einzelnen Ländern im Übrigen sehr grosse Unterschiede. Auch bei der Grundstückgewinnsteuer kann ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn in ausländischer Währung resultieren – und in Franken umgerechnet ein Verlust.

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