Wieviel ist mein Haus wert? Diese Frage stellt man sich spätestens beim Verkauf der eigenen Immobilie. Wichtig ist, dass man sich rechtzeitig und sorgfältig über das Thema „Immobilienbewertung“ informiert, denn beim Kauf oder Verkauf von Immobilien geht es meist um sehr viel Geld. Und die Vorstellungen von Käufern und Verkäufern, was den „richtigen“ Preis betrifft, können stark voneinander abweichen. In vielen Fällen ist es ratsam, einen Fachmann bei der Festsetzung des Kaufpreises hinzuzuziehen.

Den „richtigen“ Immobilienwert ermitteln – geht das überhaupt?

Eine Immobilienschätzung bzw. -bewertung ermöglicht eine erste Orientierung hinsichtlich des späteren Kaufpreises. Es ist allerdings nicht einfach, den Wert einer Immobilie zu berechnen oder zu schätzen, da dieser sich nicht aus einer Kursliste o.ä. ablesen, sondern nur anhand bestimmter Kriterien ermitteln lässt. Darüber hinaus gleicht keine Liegenschaft der anderen. Jede Immobile, jedes Grundstück muss gesondert betrachtet werden. Kurzum, einen „richtigen“ Preis gibt es nicht. Man kann lediglich den Wert einer Immobilie schätzen. Bei der Bewertung von Immobilien kommen verschiedene Modelle / Ansätze zum Einsatz. Diese können allerdings unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Schätzungswerte für Immobilien

  • Verkehrswert (Marktwert): Der Verkehrswert gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Er entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine ähnliche Immobilie in gleicher Lage verkauft werden kann. Für die Verkehrswertschätzung einer Wohnung / Einfamilienhaus wird häufig die hedonische Bewertungsmethode angewandt. Diese stützt sich auf tatsächlich bezahlte Marktpreise vergleichbarer Wohnungen und Häuser.
  • Realwert: Der Realwert setzt sich aus dem Neuwert (Baukosten, die für die Neuerstellung des gleichen Gebäudes anfallen würden, abzüglich der Altersentwertung) und dem Landwert zusammen.
  • Ertragswert: Unter Ertragswert versteht man den nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft. Insbesondere bei der Immobilienwertermittlung von Renditeobjekten ist der Ertragswert von entscheidender Bedeutung.
  • Steuerwert: Wert, den die Steuerbehörden zur Festsetzung der Liegenschafts- und Vermögenssteuer festlegen.
  • Versicherungswert: Ein von der Versicherung geschätzter Wert, der im Falle einer kompletten Zerstörung der Immobilie gezahlt werden würde (ohne Land).

Auch der individuelle Wert spielt eine Rolle

Bei einer professionellen Wertermittlung und Preisfestlegung von Wohneigentum versucht man den Wert einer Immobilie unter objektiven Gesichtspunkten zu ermitteln. Allerdings muss bei der Festlegung des Kaufpreises auch der subjektive Wert des Käufers berücksichtigt werden sowie die Pläne, die er mit der zukünftigen Immobile verfolgt. So wird ein Käufer, der eine ältere Immobilie im gegebenen Zustand weiter bewohnen will, nicht bereit sein, denselben Preis dafür zu zahlen wie jemand, der die Immobilie ausbauen und weitervermieten möchte.

Wie wird der Wert eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung ermittelt?

Für die Bewertung einer Eigentumswohnung oder Wertermittlung eines Einfamilienhauses müssen verschiedenen Faktoren berücksichtig werden. Von entscheidender Bedeutung ist beispielsweise die Lage der Immobilie. So sind Gebäude in peripheren, schlecht erschlossenen Regionen z.T. 40 bis 50 Prozent weniger wert als Vergleichsobjekte in zentraler Lage. Weitere Faktoren, die bei der Wertermittlung einer Immobilie eine Rolle spielen sind u.a. Fläche bzw. Volumen, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Standard, Zustand und Qualität des Innenausbaus. Ein evtl. vernachlässigter Gebäudeunterhalt sowie einschränkende Bestimmungen wie Baurechte oder Verkaufsrechte sind bei der Immobilienwertschätzung ebenfalls zu beachten.

Welche Möglichkeiten hat der Verkäufer, um den Kaufpreis festzulegen?

Wer den Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ermitteln will, um einen möglichen Kaufpreis abzuleiten, kann einen Immobilienmakler konsultieren. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Nicht wenige Makler nennen zu hoch angesetzte Preise, um das Verkaufsmandat zu erhalten. Eine weitere Möglichkeit ist die Onlineschätzung. Doch auch damit sollte man vorsichtig sein. Eigentümer können diese z. T. sogar selbst durchführen. Eine Immobilienbewertung durch den Eigentümer führt meist jedoch zu völlig falschen Schlüssen, da dieser die Eigenschaften seiner Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit positiver bewertet als ein unabhängiger Experte. Um den Verkehrswert der Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses schätzen zu lassen, sollte ein Fachmann zu Rate gezogen werden.

Treten Sie mit uns in Kontakt, sollte Sie dieses Thema beschäftigen. Wir beraten Sie neutral und unverbindlich und geben Ihnen unsere Empfehlung ab.

Kontakt: info@immoverum.ch

 

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