Das Aufnehmen einer Hypothek ist von hoher finanzieller Bedeutsamkeit. Deshalb ist es umso wichtiger, dass man die Unterschiede zwischen den verschiedenen Hypothekenmodellen kennt und eine geeignete Hypothekenstrategie verfolgt.

FESTHYPOTHEK

Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit, zumeist ein bis zehn Jahre, im Voraus fixiert. Das bedeutet für den Hypothekennehmer, dass er bei der Festhypothek zwar einerseits nicht von fallenden Zinsen profitiert, ihm andererseits aber durch steigende Zinsen auch keine Nachteile entstehen. Dank des konstanten Zinssatzes hat der Hypothekennehmer ausserdem eine hohe Budgetsicherheit über mehrere Jahre. Eine Festhypothek ist vor allem dann interessant, wenn der Zins gerade tief ist oder sich ein Anstieg des Zinsniveaus andeutet.

LIBOR HYPOTHEK

LIBOR steht für London Interbank Offered Rate und meint den Zinssatz, zu welchem sich die Banken untereinander kurzfristig Geld leihen. Die LIBOR-Hypothek setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem LIBOR-Zinssatz und einer fixen Marge der Bank. Die Marge der Bank ist dem Hypothekennehmer bekannt, während der Hypothekenzins vom Marktzins abhängig ist. Dies macht die LIBOR-Hypothek sehr transparent. Da nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden kann, wie sich der Marktzins entwickelt, können dem Hypothekennehmer durch Marktzinsschwankungen sowohl Vor- als auch Nachteile entstehen. Schutz gegen starkes Ansteigen des Marktzinses bietet eine kostenpflichtige Zinsobergrenze (auch Zinsdach oder Cap genannt). Die Kosten für eine Zinsobergrenze hängen von deren Höhe und Laufzeit ab. Je nach Vereinbarung finden Zinsanpassungen bei der LIBOR-Hypothek alle drei, sechs oder zwölf Monate statt, während die Rahmenlaufzeit meist drei bis fünf Jahre beträgt.

VARIABLE HYPOTHEK

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit und lässt sich oft innert drei bis sechs Monaten kündigen, weshalb sie flexibler ist als andere Hypothekenmodelle. Diese Flexibilität hat jedoch ihren Preis. So ist die variable Hypothek oft die teuerste Finanzierungsform. Der Zinssatz der variablen Hypothek wird von der Bank an das Zinsniveau an den Kapitalmärkten angepasst. Dieser Anpassungsprozess unterliegt jedoch keinen geregelten Richtlinien und erfolgt im Ermessen der Bank, weshalb im Zusammenhang mit variablen Hypotheken oft fehlende Transparenz bemängelt wird. So kann es vorkommen, dass vor allem ein tiefes Zinsniveau nur teilweise und mit Verzögerung an die Kunden weitergeleitet wird. Eine variable Hypothek ist für die kurzfristige Finanzierung von Wohneigentum geeignet, etwa wenn geplant ist, die betreffende Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen.

BELEHNUNG UND TRAGBARKEIT

Mit Belehnung wird das Verhältnis zwischen Höhe der Hypothek und dem Objektwert der Liegenschaft bezeichnet. Die Belehnung wird in Prozenten ausgedrückt. Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Höhe des Bruttolohns und den Ausgaben für das betreffende Objekt bezeichnet. Die Kosten für die Hypothek sollten einen Drittel des Bruttolohns nicht überschreiten.

DIREKTE UND INDIREKTE AMORTISATION

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothekenschuld durch die festgelegten Amortisationsleistungen effektiv reduziert. Die finanzielle Situation des Hypothekenschuldners hat dabei Einfluss auf die zuvor vereinbarte Höhe der Amortisationsleistungen sowie den Rückzahlungsrhythmus. Der Hypothekenschuldner verringert mit jeder Rückzahlung seine Hypothekenschuld und somit auch seine Zinsbelastung. Bei der indirekten Amortisation leistet der Hypothekenschuldner keine direkten Rückzahlungen an die Bank. Der Hypothekenschuldner spart stattdessen den zuvor festgelegten Amortisationsbetrag auf einem Säule 3a Vorsorgekonto an, welches er der Bank als Sicherheit für die Hypothek verpfändet. Mit der indirekten Amortisation baut der Hypothekenschuldner somit eine Vorsorge auf und profitiert gleichzeitig von Steuerprivilegien auf Vorsorgesparen.